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2018年8月。仙台市内、某所。
物件内覧のため、お客様ご指定の場所へお迎えに参りました。 |
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待ち合わせ時間の少し前、お客様が到着しました。 |
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はじめまして、庶民の味方不動産の「きくちしん」と申します。今日は、よろしくお願いいたします。 |
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こちらこそ、宜しくお願いします。 |
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※早速、車にお乗せして出発！ |
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物件は、仙台市青葉区西部郊外(葛岡)にある「朝日プラザシティ・広瀬の杜」です。車で、東北大学病院から、およそ15分程度の小高い丘の上にある9棟建ての団地型大規模マンションです。 |
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※車中での会話 |
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メールでもお話したと思んですが、たとえ中古でも、私何かが本当に分譲マンション何て買えるんでしょうか？何か、信じられなくて。。。 |
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住宅ローンの借り入れ額さえ抑えれば、たぶん大丈夫だと思います。一応、1000万円以内で築30年以内のマンションを狙ってはどうかと思っています。
ローンの借入可能額的には、1200万程度まで行けるとは思いますが、折角自分のマンションを手に入れても、毎月の住宅ローンの返済で家計を圧迫したら、ファッションや美容・趣味関連の費用も捻出が難しくなりますから。。
それじゃ、マンション買っても、全然楽しくないじゃないですか。 |
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まあ、それは分かります。。
でも、築30年以内のマンションって、やっぱそれなり、、ですよね。 |
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確かに、築30年近いマンションにそのまま住めば、見た目的にも古さは否めませんが、それはリフォームすれば、ある程度改善可能です。
でも、住まい選びで、それよりもっと大切な価値は、経年劣化しない部分の住まいとしての価値だと思います。 |
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えっ？経年劣化しない価値？
そんなこと、あんまり考えたことなかったですけど。。
それって、たとえば？ |
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たとえば、立地や環境です。あるいは、専有部分の広さ。建物内の住戸位置。マンションの総戸数。あるいは、マンション管理のレベルだったり、建物構造だったり。。 |
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そっか、、なるほどー。。難しくてよく分かんないですけど。。 |
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それじゃあ、お聞きしますね。
新しいけどやや狭い40㎡の部屋と、60㎡で広いけど、やや古い部屋だったら、どっちを選びますか？ |
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んー、やっぱ新しい方かな？ |
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普通は、大抵新しい方に惹かれますよね。
でも、今回から、やや古いけど、60㎡で広い部屋の方を是非お選び下さい。私が、ご納得頂けるまでご説明しますから。
あっ、もちろん古いままお引っ越しして下さいと言っている訳ではありませんから。ちゃんと、リフォームのご提案も致します。 |
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それなら、良かった。せっかくマンション買ったのに、古臭い部屋だったら、今居るアパートとあんま変わんないもん。
アラフォー女子にも、夢を下さいな。 |
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かしこまりました。
リフォームの方もお任せ下さい。 |
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何か、人から聞いた話ですけど、不動産屋さんにリフォーム頼むと高いって聞いたことありますけど。。 |
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どうしても、フルリフォームを勧める業者さんが多いですから、結果的に予算オーバー何てことになるのかも知れませんね。でも、当社の提案するリフォームは、お金を出来るだけ掛けない「庶民派リフォーム」のご提案ですので、大丈夫ですよ。 |
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そんなこと言って、実は結構高く取ったりして。。（笑い） |
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そんなことありませんって。
うちの社名をもう一度よく思い出して下さい。 |
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えーと、庶民の味方、ふどうさん、、、本当に？ |
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本当です。決して騙しはありません。。(汗。。) |
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本当にそうだと嬉しいですけど。。(笑い) |
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※車は、Ｒ48を西進。ミニストップ郷六店を通過 |
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あっ、この信号機を右折すると、もうすぐ葛岡のマンションですから。。。この辺りは、街中から近い割には、緑が多くて静かな環境ですよ。 |
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あの～～、このマンションで一つだけ気になっていることあるんですが、、、 |
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ひょっとして、葛岡霊園が近いということですか？ |
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ええ。。 |
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分かりました。それでは、マンションの内覧の前に、マンションの周辺環境を確認するためにも、このまま車で廻ってみましょうか。 |
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それだと助かります。 |
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あれっ？ お墓って見えないんですか？ |
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ええ、墓園といっても、広大な敷地なので、お墓自体は、奥の方の道に入らないと見えないんですよ。 |
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何か、大きな公園みたいですね。 |
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どうしても、葛岡霊園に近いということで、イメージ的に敬遠する方もいらっしゃると思いますが、マンション周辺にこれだけ広大な自然豊かな環境が担保されていると考えれば、かえって住みよい環境だとも言えると思いますよ。 |
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そうかも知れませんね。
案内してもらって良かったわ。。 |
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※程なく、葛岡駅到着。 |
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駅に近いって、これ 駅に近いって言うよりも、マンションと駅がくっついてるんですね。 |
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そうなんですよ。この葛岡駅は、このマンションの為にデベロッパーがJRに請願した請願駅なんですよ。確かマンションが出来た平成3年に開業したはずです。 |
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そうなんですか。。これって通勤には凄い魅力ですよね。今の家は、会社までの通勤が大変なんです。バスと徒歩で1時間以上はかかりますから。それに、バスって時間が曖昧じゃないですか。。渋滞だの、雪が降ったのって、しょっちゅう遅刻しちゃってます。。 |
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何か、テンション上がってきましたね。
さあ、7番館はこちらですよ。 |
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7番館エレベーターを2階で降りる |
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葛岡駅から徒歩4分で7番館到着 |
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緑が多いし、建物もレンガ色で何かいい感じですね。
古さもあまり感じないですよね。 |
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あのー、折角テンション上がってきた所で申し訳ないんですけど、今からご覧になるお部屋は、目立ったリフォームをしていませんので、多分テンション一気に下がると思います。 |
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えー、普通、不動産屋さんがそういうこと言います？ |
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申し訳ございません。出来るだけ本音で接客しようと決めているものですから。。。 |
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※7番館2階中住戸（3DK63㎡）の内覧（空家） |
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なるほどね。やっぱり、リフォームしてないと、それなりに古さを感じますね。特に、キッチンの流し台なんかは。。 |
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そうですね。。。こちらが、洗面室と浴室です。 |
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あー、洗面台もシャワーついてないんですね。この頃のは。。 |
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ええ。。それと、追い打ちを掛けるようで申し訳ないんですが、お風呂は、追い炊き機能がないんですよ。 |
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んー、やっぱり、そうなんですよね。。 平成3年でしたっけ？出来たの？27年前ですものねー。。。 |
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でも、リフォームしていないこの物件。実は、リフォームしていないからこそいいんですよ。 |
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えっ？ どういうこと？ |
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リフォームしていない分、安く買えるじゃないですか。その上に、自分で好きなようにリフォームできるんですから、この上なく楽しくて、夢が広がること請け合いですよ。 |
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そっか、考えてみればそうですよね。 |
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リフォームをしていない物件こそ、実は狙い目なんです。 |
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そう言えば、さっき車の中で、庶民派リフォームとかって言ってましたけど、実際、どんなリフォームなんですか？ |
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それでは、ご説明いたしますね。この物件の場合、築27年ですので、通常の業者であれば、まず和室2間分の畳替え、襖・障子の張替え、カーペットの張替え、壁紙の張替え、更に、設備系で流し台・洗面台・ユニットバス・便器の交換と、既存間取りのままのフルリフォームを提案すると思います。
でも、このリフォーム内容の中でよく考えてみて下さい。お一人住まいの方とか、ご夫婦だけの方が、和室の2間続きって使いますか？ |
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私は、あんまり使わないかも。。 |
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もし、そうであれば、和室2間続きを思い切って取っ払ってしまって、ワンルームの洋室にするんです。 |
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そんなこと簡単にできるんですか？
出来たとしても、費用的に大丈夫なんですか？ |
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和室を撤去すれば、当然、和室2間分の畳・襖・障子分の費用がかからない訳ですから、その分の費用で、大工さんの撤去作業費はほぼ賄えると思います。
マンションの場合には、床が平らなコンクリートですから、戸建てと違って和室から洋室への間取り変更は意外に簡単にできるんですよ。 |
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へー、そうなんですか。 |
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あくまで、費用をできるだけ掛けないリフォームが基本ですけど、間取り変更だけは、後からでは大変なので、最初のリフォーム計画に是非入れておくべきだと思います。 |
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なるほどー。。。その他には？ |
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出来るだけ費用を掛けないとは言っても、当然、見た目の問題もありますから、 壁紙や床天井は新しくします。設備系では、流し台と洗面台は交換しますが、便器とユニットバスは次回以降のリフォームのお楽しみに取っておいて下さい。 |
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そのリフォームで、どの位の費用がかかるんでしょうか？
この物件が700万円でしょ。全額ローンが組めたとして、諸費用とかもかかるだろうし、手持ち金250位かな？出せるとして。。リフォームに200万とかは出せないかも。。 |
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200万も出す必要ないですよ。お客様が余裕を持ったご予算内で全て賄えるよう頑張りますから、ご安心してお任せ下さい！（キッパリ） |
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あのー、、まだこの物件を購入するとは決めてませんけど。。 |
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そうでしたね。。十分にお時間を掛けてご検討下さい。(汗。。)
ところで、ビフォーアフターじゃないですけど、このマンションで、今ご紹介した庶民派リフォームを数年前に実施したお宅があるんですけど、ご覧になります？ |
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うっそー、見たい、見たい！いつ頃見れます？ |
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今から直ぐに見れますよ。鍵持ってますから。。 |
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は～っ？？ |
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※約3分後。7番館3階中住戸到着 |
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直ぐ上の階じゃないですか。。 (笑い) |
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そうなんです。(笑い)
お留守ですけど、了解を取ってますから、さあ、どうぞ。。 |
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※7番館3階中住戸（1LDK68㎡）の内覧（居住中/ご夫婦のみ） |
リフォーム前のＤＫ+和室2間続き |
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ＤＫ+和室2間をワンルｰム24帖に（入居当時） |
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ＤＫから見た和室2間続き |
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ＤＫから見たワンルｰム24帖（入居当時） |
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ワンルｰム24帖（現在）
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リフォーム前の既存キッチン |
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キッチン廻り全体を白に統一（入居当時） |
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キッチン廻り（現在） |
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うわ～～～、何ですかこの違いは。。凄い!! 凄すぎる！！
さっき見た部屋と同じマンションとは、とても思えないです。 |
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そうでしょー。。これだけ違うのは、室内インテリアの色選び等もありますけど、間取り変更でワンルームにした事が大きいんですよ。 |
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テレビでビフォーアフター見てましたけど、実際に見ると、こうも違うんですねー。ほんとびっくりです。 見せてもらってほんと良かったです。 |
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あっ、それとこの部屋は、インナー二重サッシを付けてるんですね。和室に元々あった障子の額縁が、二重サッシの額縁とぴったり寸法が合うんで工事費の節約にもなりますし、見た目もすっきり。
ほらっ、見て下さい。 |
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なんかサッシを白にしただけで、部屋が白で統一されて、明るく見えるし、外国の家みたいでかっこいいですね。 |
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そうでしょ。 |
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でも、二重サッシってよく聞きますけど、見た目のかっこ良さの他に何かいいことってあるんですか？ |
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大ありですよ。いいですか、今窓開いてますよね。当然外の音はそのまま聞こえますよね。。。外側のサッシを閉めると、、、少し静かになりますけど、それでも結構聞こえますよね。。。そして最後に内側のこの白いサッシを閉めますね。どうですか？ |
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うわっ！ほとんど聞こえなくなる！ |
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これが、二重サッシの威力です。それと、二重サッシは、防音性だけじゃないんですよ。防音のように今ここで立証することはできないんですけど、断熱性が凄いんです。 |
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断熱性？ |
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簡単に言うと、冬に暖かいということです。 |
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それなら嬉しいです。私寒いの苦手なんで。。それに、今のアパート2階なんで冬になると、灯油のタンク運ぶの大変なんですよ。 |
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あっ、灯油で思い出しました。このマンションは、ダイニングの壁にガスコックが付いているんで、ガスストーブが使えるんです。
 ガスストーブなら、灯油運んだり、朝起きたら、ストーブの灯油切れなんてストレスもなくなります。
それに、ファンヒーターのようにうるさくないですし、ホコリも舞い上がりません。とても快適ですよ。 |
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ガスストーブって、なんかいいことばかりみたいですけど、その分ガス代が高いとか？ |
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当たりです。。でも、6帖用くらいの1.8kWタイプの小さいガスストーブならそれほどガス代も高くはないですよ。 ガス代が1時間当たり17円程度だと思います。ちょうど760Wの電気ストーブを使ったのと同じ料金になると思います。 |
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それじゃあ、和室の2間続きをワンルームにリフォームしたとして、全部で何帖になります？ |
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さっき見た2階の物件の場合だと、キッチンも含めて全部で23帖くらいです。 こちらのお宅の場合は、24帖くらいになります。 |
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でしょ？それだけの広さを6帖用のガスストーブで暖められます？無理なような気がしますけど。。 |
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普通のマンションなら無理だと思います。でも、この部屋のような中住戸のマンションで窓を二重サッシにすれば可能になるんです。 |
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本当ですか？なんか、急には信じられないけどな～～??
もし、本当なら凄いですけど。。 |
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自信を持って、保証します。 |
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こんな凄いリフォーム見たり、色んなお話を聞いてるうちに、段々、このマンションが買いたくなってきたかも？ |
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それじゃあ、今日、 契約なさいますか？ |
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えっ、今日契約？ |
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冗談です。(笑い)
物件は他にも沢山ありますから、 じっくり比べてからお決め下さい。。ただ、ローンの審査もありますから、あんまりゆっくりし過ぎると、買おうと思っていた物件が、他の方に先に契約されてしまうということもありますから、程々にじっくりご検討下さい。。。 |
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分かりました。そうします。 (笑い) |
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もし、この物件に限らず、マンションを購入するお気持ちが固まりましたら、お早めにご連絡下さい。住宅ローンの仮審査だけでも、早目に受けられた方がいいと思いますので。。 |
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はーい、分かりました。。
今日は色々と説明していただいて、ありがとうございました。 |
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こちらこそ、お時間を割いていただきまして、ありがとうございました。それでは、お送りいたします。
あっ、「マンション購入コンサル・きくちしんの物件解説」お渡しするの忘れてました。こちらです。時間のある時ゆっくりお読み下さい。 |
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えっ？ きくちさんって、マンション購入コンサルだったんですか？どうりで詳しいと思った。 |
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ええ、一応。。もし、なにか分からないことやお聞きになりたいことがございましたら、忌憚なくご連絡下さい。。。 |
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※お客様は、7番館入口から、葛岡駅まで歩いて何分かかるか、実際に時間を測っていました。そして、帰りは、葛岡駅から仙台駅まで電車に乗ってみたいということでしたので、葛岡駅のホームでお見送りいたしました。 |
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